ก่อนจะขายบ้านหรือที่ดิน เช็กสามเรื่องนี้ก่อน จะขายง่ายขึ้น

เวลาเจ้าของบ้านติดต่อมาฝากขาย คำถามแรกที่เกือบทุกคนถามคือ "ตั้งราคาเท่าไหร่ดี"

แต่พอพาคนซื้อไปดูจริง คำถามที่คนซื้อถามกลับไม่ใช่เรื่องราคาเลย เขาถามว่า

• ถนนหน้าบ้านเป็นถนนสาธารณะหรือยัง
• น้ำประปาเข้าถึงไหม เป็นประปาของการประปาหรือประปาหมู่บ้าน
• ไฟฟ้ามีไหม ต้องเดินสายเข้ามาเองหรือเปล่า

สามคำถามนี้ถามกันทุกราย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือที่ดินเปล่า และคำตอบของมันมีผลกับราคามากกว่าที่เจ้าของส่วนใหญ่คิด

1. ถนนหน้าบ้าน เป็นสาธารณะหรือเปล่า

ข้อนี้คนซื้อบ้านถามบ่อยที่สุด และเป็นข้อที่กระทบราคาแรงที่สุด

ถ้าถนนหน้าบ้านยังไม่ได้เป็นถนนสาธารณะ ราคาประเมินจะต่ำกว่าที่ควรเป็น และที่สำคัญกว่านั้นคือเรื่องสินเชื่อ คนซื้อบ้านส่วนใหญ่กู้ แบงก์บางแห่งไม่ปล่อยกู้ให้กับทรัพย์ที่ทางเข้าออกไม่ใช่ทางสาธารณะ เพราะถ้าวันหนึ่งต้องยึดมาขายต่อ ทรัพย์แบบนั้นขายยาก

แปลว่าต่อให้บ้านสวย ทำเลดี ราคาเหมาะสม ถ้าแบงก์ไม่อนุมัติ ดีลก็จบ ไม่ใช่เพราะคนซื้อไม่ชอบบ้าน แต่เพราะเอกสารเส้นทางเข้าออก

เจ้าของบ้านหลายคนไม่เคยรู้ว่าถนนหน้าบ้านตัวเองสถานะอะไร อยู่มาสิบปียี่สิบปี รถเข้าออกได้ตลอด ก็เข้าใจว่าเป็นถนนปกติ จนมาเจอตอนขาย

2. น้ำ — เข้าถึงไหม และเป็นน้ำของใคร

ข้อนี้คนซื้อที่ดินเปล่าถามหนักกว่าคนซื้อบ้าน

บางพื้นที่ยังไม่มีท่อของการประปา ต้องใช้ประปาหมู่บ้าน หรือไม่ก็ต้องเจาะบาดาลเอง ซึ่งไม่ใช่เรื่องผิดอะไร มีที่ดินจำนวนมากที่ใช้แบบนี้แล้วอยู่ได้สบาย แต่คนซื้อต้องรู้ล่วงหน้า เพราะมันคือค่าใช้จ่ายที่เขาต้องบวกเพิ่มเข้าไปในงบ

ถ้าเราบอกตั้งแต่แรกว่าแปลงนี้ใช้ประปาหมู่บ้าน คนซื้อคำนวณได้ ดีลเดินต่อ ถ้าเขามารู้ตอนหลัง เขาจะรู้สึกว่าโดนปิดบัง แล้วจะต่อราคาหนักกว่าเดิม หรือถอยไปเลย

3. ไฟฟ้า — เสาไฟอยู่ไกลแค่ไหน

คำถามนี้มาคู่กับเรื่องน้ำเสมอ โดยเฉพาะคนที่ซื้อที่ดินไปสร้างบ้าน

ที่ดินที่ไฟฟ้ายังเข้าไม่ถึง การขอเดินสายไฟเข้ามาไม่ใช่เรื่องเล็ก ยิ่งแปลงอยู่ลึกจากถนนหลักมาก ค่าใช้จ่ายยิ่งสูง รวมกับค่าเจาะบาดาลแล้ว บางแปลงคนซื้อต้องเตรียมเงินส่วนนี้เพิ่มถึงหลักล้าน ก่อนจะเริ่มสร้างบ้านด้วยซ้ำ

นี่คือเหตุผลที่ที่ดินสองแปลงขนาดเท่ากัน ทำเลใกล้กัน ราคาต่างกันได้มาก ไม่ใช่เพราะคนขายคนหนึ่งโลภกว่า แต่เพราะต้นทุนที่คนซื้อต้องจ่ายต่อมันไม่เท่ากัน

ทำไมเจ้าของบ้านควรรู้ก่อนเราไปลงประกาศ

เวลาพาลูกค้าไปดูทรัพย์ แล้วเขาถามเรื่องพวกนี้ ถ้าเราตอบได้ทันที ดีลเดินต่อได้เลยในวันนั้น

แต่ถ้าต้องตอบว่า "ขอกลับไปถามเจ้าของก่อน" โมเมนตัมหายไปทันที กว่าจะได้คำตอบ กว่าจะกลับมาคุย คนซื้อไปดูหลังอื่นแล้ว และเคสที่เจ็บที่สุดคือ ไปรู้ตอนแบงก์ตีกลับ ทั้งที่คุยกันจบ ตกลงราคากันแล้ว

เพราะฉะนั้น นอกจากรู้ราคาตลาด เจ้าของที่จะขายควรเตรียมไว้ด้วยว่า โฉนดอยู่ในมือใคร ติดจำนองหรือเปล่า ถนนหน้าบ้านสถานะอะไร น้ำใช้ของใคร ไฟฟ้าเข้าถึงหรือยัง

ข้อมูลพวกนี้ไม่ได้ทำให้บ้านแพงขึ้น แต่มันทำให้บ้าน ขายได้ ซึ่งเป็นคนละเรื่องกัน

ถ้าไม่รู้ว่าบ้านตัวเองสถานะอะไร

ไม่แปลก เจ้าของส่วนใหญ่ไม่รู้ เพราะไม่เคยต้องใช้ข้อมูลพวกนี้มาก่อนจนกว่าจะขาย

เวลาเรารับฝากขาย เราจะไล่เช็กเรื่องพวกนี้ให้ตั้งแต่ต้น ก่อนจะตั้งราคาและก่อนจะลงประกาศ เพราะมันกำหนดทั้งราคาที่ควรตั้ง กลุ่มคนซื้อที่ควรเล็ง และว่าดีลนี้จะกู้ผ่านไหม

กำลังคิดจะขายบ้านหรือที่ดินในเชียงใหม่? คุยกับเราได้ เช็กให้ก่อนว่าทรัพย์ของคุณพร้อมขายจริงหรือยัง