ซื้อ

สรุปประเด็นสำคัญ

• ยื่นพรีแอปพรูฟสินเชื่อ ก่อน วางเงินจอง จะลดความเสี่ยงเสียเงินจองฟรี
• โซนในเชียงใหม่ให้ชีวิตต่างกันมาก เลือกจาก "เส้นทางที่ต้องวิ่งทุกวัน" ไม่ใช่จากชื่อหมู่บ้าน
• ตรวจโฉนดที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองเสมอ ดูประเภทเอกสาร ภาระผูกพัน และทางเข้าออก
• ค่าใช้จ่ายวันโอนมีหลายรายการ และคนจ่ายขึ้นกับที่ตกลงในสัญญา ไม่ใช่กฎหมายกำหนด
• บ้านมือสองซ่อนต้นทุนซ่อมได้มาก ให้ประเมินงบซ่อมก่อนยื่นราคา
• ชาวต่างชาติซื้อห้องชุดในชื่อตัวเองได้ แต่ซื้อที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ ต้องใช้โครงสร้างอื่น

ซื้อบ้านเชียงใหม่ต้องเริ่มจากอะไร

เริ่มจากตัวเลข ไม่ใช่จากการดูบ้าน

คนส่วนใหญ่เริ่มผิดทาง คือไล่ดูประกาศก่อน ชอบบ้านหลังหนึ่ง วางเงินจอง แล้วค่อยไปรู้ว่าธนาคารให้วงเงินไม่ถึง สุดท้ายเสียเงินจองหรือเสียเวลาหลายเดือน

ลำดับที่ควรทำคือ

1. รวบรวมเอกสารรายได้ย้อนหลัง 6 เดือน และเช็กภาระหนี้ปัจจุบันทั้งหมด รวมบัตรเครดิตและผ่อนรถ
2. ยื่นขอพรีแอปพรูฟกับธนาคาร 2–3 แห่ง เพื่อรู้วงเงินจริงและอัตราดอกเบี้ยที่ได้
3. เอาวงเงินที่ได้ หักเงินที่ต้องสำรองไว้จ่ายวันโอนและซ่อมบ้าน จึงได้ "เพดานราคาบ้าน" ที่ควรดู
4. ค่อยเริ่มดูบ้านในกรอบราคานั้น

เพดานราคาที่คำนวณแบบนี้มักต่ำกว่าที่คิดไว้ตอนแรก แต่เป็นตัวเลขที่ซื้อได้จริง

เลือกโซนในเชียงใหม่อย่างไร

เชียงใหม่ไม่ได้เป็นเมืองเดียว แต่เป็นหลายวงรอบที่ให้คุณภาพชีวิตต่างกัน หลักการเลือกคือเริ่มจากจุดที่ต้องไปทุกวัน ได้แก่ ที่ทำงาน โรงเรียนลูก และโรงพยาบาลที่ใช้ แล้วลากวงออกมา

ลักษณะโซนหลักที่คนซื้อมักเทียบกัน

• โซน: ในคูเมือง / นิมมาน / ช้างคลาน; เหมาะกับ: คนทำงานในเมือง ชอบเดินได้ ร้านเยอะ; ข้อควรรู้: ส่วนใหญ่เป็นคอนโดและตึกเก่า บ้านเดี่ยวหายากและแพง ที่จอดรถเป็นปัญหา
• โซน: สันทราย / แม่โจ้; เหมาะกับ: ครอบครัวมีลูก ใกล้โรงเรียนและมหาวิทยาลัย; ข้อควรรู้: หมู่บ้านใหม่เยอะ ถนนบางช่วงรถติดช่วงเข้าออกโรงเรียน
• โซน: หางดง / สันผีเสื้อ–แม่ริม; เหมาะกับ: คนอยากได้พื้นที่กว้าง บ้านสวน วิวดอย; ข้อควรรู้: ต้องเช็กน้ำท่วมซ้ำซากและระบบน้ำประปาหมู่บ้าน
• โซน: สารภี / สันกำแพง; เหมาะกับ: งบจำกัด ต้องการพื้นที่ต่อราคาที่คุ้ม; ข้อควรรู้: ระยะทางเข้าเมืองไกลขึ้น ต้องเช็กเวลาเดินทางจริงในชั่วโมงเร่งด่วน
• โซน: ใกล้สนามบิน / ช้างเผือก; เหมาะกับ: คนเดินทางบ่อย ปล่อยเช่าระยะสั้น; ข้อควรรู้: เช็กกฎโครงการเรื่องการปล่อยเช่า และเสียงเครื่องบินในบางแนว

วิธีทดสอบโซนที่ได้ผลที่สุดคือ ขับรถจากบ้านหลังที่สนใจไปที่ทำงานในวันธรรมดาเวลาเช้าจริง ไม่ใช่วันอาทิตย์บ่าย ตัวเลขเวลาที่ได้มักต่างกันเท่าตัว

บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโด หรือที่ดินปลูกเอง แบบไหนคุ้มกว่า

แต่ละแบบแลกกันคนละเรื่อง

• บ้านเดี่ยว ได้ที่ดินและความเป็นส่วนตัวมากที่สุด ต่อเติมได้ แต่ค่าดูแลสวนและซ่อมบำรุงตกเป็นของเจ้าของทั้งหมด
• ทาวน์โฮม / บ้านแฝด ราคาต่อพื้นที่ใช้สอยถูกกว่า ดูแลง่าย แต่เสียงลอดผนังร่วมและขยายได้จำกัด
• คอนโด ได้ทำเลใจกลางเมืองในงบที่บ้านเดี่ยวทำไม่ได้ มีระบบรักษาความปลอดภัย แต่มีค่าส่วนกลางรายเดือนตลอดและขายต่อขึ้นกับโครงการ
• ซื้อที่ดินปลูกเอง ได้บ้านตรงใจที่สุด คุมคุณภาพวัสดุได้ แต่ต้องมีเวลาคุมงานและกันงบบานปลายไว้ ถ้าไม่เคยสร้างบ้านมาก่อน ความเสี่ยงสูงกว่าที่คาด

สำหรับคนซื้อครั้งแรกที่ไม่มีเวลาคุมงาน บ้านมือสองในหมู่บ้านที่อยู่อาศัยจริงแล้วมักให้ความคุ้มค่าสูงที่สุด เพราะเห็นสภาพจริง เห็นเพื่อนบ้าน และเห็นว่าน้ำท่วมหรือไม่

บ้านมือสองกับบ้านใหม่ ต่างกันตรงไหน

บ้านใหม่จากโครงการได้ของใหม่ มีประกันโครงสร้างตามกฎหมาย ผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้างได้ แต่ราคาต่อตารางเมตรสูงกว่า และสภาพแวดล้อมรอบบ้านยังไม่นิ่ง

บ้านมือสองได้ที่ดินกว้างกว่าในงบเท่ากัน ต้นไม้โตแล้ว ชุมชนนิ่งแล้ว ต่อรองราคาได้มากกว่า แต่ต้องประเมินงบซ่อมให้แม่น จุดที่กินงบบ่อยที่สุดคือ หลังคารั่ว ระบบไฟเก่า ท่อน้ำรั่วในผนัง ปลวก และห้องน้ำที่ต้องรื้อใหม่

ก่อนยื่นราคาบ้านมือสอง ให้พาช่างไปดูหนึ่งรอบและขอตัวเลขงบซ่อมคร่าว ๆ แล้วเอางบนั้นมาเป็นเหตุผลในการต่อราคา วิธีนี้ได้ผลกว่าการต่อราคาลอย ๆ

ตรวจเอกสารสิทธิ์อย่างไรไม่ให้พลาด

นี่คือขั้นตอนที่พลาดแล้วแก้ยากที่สุด

สิ่งที่ต้องทำคือ ขอสำเนาโฉนดจากผู้ขาย แล้วนำไปขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่ ประเด็นที่ต้องดู

• ประเภทเอกสาร โฉนดที่ดิน (น.ส.4) คือกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ ซื้อขายโอนได้ ส่วนเอกสารประเภท น.ส.3 หรือ ส.ค.1 เป็นสิทธิครอบครอง ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ธนาคารมักไม่รับจำนอง และมีความเสี่ยงทางกฎหมายสูงกว่ามาก
• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ต้องตรงกับผู้ที่มาเซ็นขาย ถ้าเป็นมรดกหรือหลายคนถือร่วม ต้องได้ลายเซ็นครบและมีเอกสารยืนยัน
• ภาระผูกพันด้านหลังโฉนด มีจำนองค้างอยู่หรือไม่ มีภาระจำยอมหรือติดอายัดหรือไม่
• ทางเข้าออก ที่ดินติดถนนสาธารณะหรือต้องผ่านที่ดินคนอื่น ถ้าผ่านที่คนอื่นต้องมีภาระจำยอมจดหลังโฉนด ไม่ใช่แค่คำพูดว่าใช้ได้มาตลอด
• ขนาดและแนวเขตจริง รูปแปลงในโฉนดตรงกับรั้วจริงหรือไม่ รั้วรุกที่ข้างเคียงเป็นปัญหาที่เจอบ่อยในบ้านเก่า
• ผังเมืองและสีผัง ถ้าคิดจะต่อเติม ทำโฮมสเตย์ หรือทำธุรกิจ ต้องเช็กว่าผังเมืองโซนนั้นอนุญาต

ถ้าซื้อคอนโด ให้ขอใบปลอดหนี้ค่าส่วนกลางจากนิติบุคคลด้วย เพราะหนี้ค่าส่วนกลางค้างจะตามมากับห้อง

ตรวจสภาพบ้านก่อนโอนต้องดูอะไร

ไปดูบ้านอย่างน้อยสองครั้ง ครั้งหนึ่งกลางวัน ครั้งหนึ่งเย็นหรือหลังฝนตก รายการที่ควรไล่เช็ก

• รอยแตกร้าวที่ผนังและเสา โดยเฉพาะรอยเฉียงบริเวณมุมประตูหน้าต่าง
• คราบน้ำบนฝ้า ใต้อ่างล้างจาน และรอบโถส้วม
• เปิดก๊อกทุกจุดพร้อมกัน ดูแรงน้ำ และกดชักโครกดูการระบาย
• เปิดแอร์ทุกตัวและเปิดสวิตช์ไฟทุกจุด เช็กตู้ควบคุมไฟว่ามีเบรกเกอร์กันดูดหรือไม่
• เดินดูระดับพื้นบ้านเทียบกับถนนหน้าบ้าน เพื่อประเมินความเสี่ยงน้ำท่วม
• ถามเพื่อนบ้านตรง ๆ ว่าซอยนี้เคยท่วมไหม น้ำประปาไหลดีไหม และเจ้าของเดิมย้ายเพราะอะไร

คำตอบจากเพื่อนบ้านมักให้ข้อมูลที่ไม่มีในประกาศขาย

ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง

ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินในอัตราปกติประกอบด้วย

• รายการ: ค่าธรรมเนียมการโอน; อัตราปกติ: 2%; ฐานคำนวณ: ราคาประเมินของกรมที่ดิน
• รายการ: ค่าจดจำนอง (ถ้ากู้ธนาคาร); อัตราปกติ: 1%; ฐานคำนวณ: วงเงินกู้
• รายการ: ภาษีธุรกิจเฉพาะ; อัตราปกติ: 3.3%; ฐานคำนวณ: ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่สูงกว่า เสียเมื่อเข้าเงื่อนไข เช่น ถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล
• รายการ: อากรแสตมป์; อัตราปกติ: 0.5%; ฐานคำนวณ: ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่สูงกว่า เสียกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• รายการ: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย; อัตราปกติ: คำนวณตามหลักเกณฑ์กรมที่ดิน; ฐานคำนวณ: ขึ้นกับราคาประเมินและจำนวนปีที่ถือครอง

สองเรื่องที่ต้องรู้เพิ่ม

หนึ่ง รัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นช่วง ๆ โดยมีเงื่อนไขเรื่องเพดานราคาทรัพย์ ประเภททรัพย์ และสัญชาติผู้ซื้อ มาตรการนี้มีวันหมดอายุและต่ออายุไม่แน่นอนทุกปี ก่อนกำหนดวันโอนให้โทรเช็กกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่หรือดูประกาศกรมที่ดินว่าวันที่จะโอนอยู่ในช่วงมาตรการหรือไม่ ส่วนต่างระหว่าง 2% กับ 0.01% คิดเป็นเงินหลายหมื่นบาท คุ้มที่จะเช็ก

สอง กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครต้องจ่ายค่าอะไร ทุกอย่างขึ้นกับที่ตกลงไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ธรรมเนียมที่พบบ่อยคือแบ่งค่าโอนคนละครึ่ง ผู้ขายรับภาษีของตัวเอง และผู้ซื้อรับค่าจดจำนอง แต่ต้องเขียนให้ชัดในสัญญา อย่าปล่อยให้คุยปากเปล่าแล้วไปเถียงกันหน้าโต๊ะเจ้าหน้าที่

นอกจากค่าที่สำนักงานที่ดิน ยังมีค่าประเมินหลักทรัพย์ของธนาคาร ค่าอากรและค่าจัดการสินเชื่อ ค่าประกันอัคคีภัย ค่าติดมิเตอร์หรือโอนมิเตอร์ และค่าส่วนกลางล่วงหน้าในกรณีซื้อในโครงการ

ขั้นตอนตั้งแต่ตกลงซื้อถึงวันรับกุญแจ

1. ทำใบจอง วางเงินจอง ระบุราคา เงื่อนไข และวันทำสัญญาให้ชัด
2. ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุเลขโฉนด ราคา งวดชำระ วันโอน ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ และข้อความสำคัญที่สุดคือเงื่อนไขคืนเงินหากธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อ
3. ยื่นกู้จริง ส่งเอกสารให้ธนาคาร ธนาคารส่งคนมาประเมินหลักทรัพย์
4. รออนุมัติและเซ็นสัญญาเงินกู้ ตรวจดอกเบี้ย ค่าปรับกรณีปิดก่อนกำหนด และเงื่อนไขประกันที่พ่วงมา
5. นัดโอนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารไปพร้อมกัน ชำระเงินส่วนที่เหลือ จ่ายค่าธรรมเนียม รับโฉนดที่สลักชื่อใหม่
6. รับมอบบ้านและโอนสาธารณูปโภค จดเลขมิเตอร์น้ำไฟในวันรับบ้าน โอนชื่อผู้ใช้ และเก็บหลักฐานไว้

เวลาทั้งกระบวนการโดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1–2 เดือนถ้าเอกสารครบและไม่ติดปัญหากรรมสิทธิ์

ชาวต่างชาติซื้อบ้านเชียงใหม่ได้ไหม

ซื้อได้ แต่มีข้อจำกัดต่างกันตามประเภททรัพย์

• ห้องชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในชื่อตัวเองได้ โดยสัดส่วนพื้นที่ที่ชาวต่างชาติถือรวมกันในอาคารชุดนั้นต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องแสดงหลักฐานการนำเงินเข้าประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ
• ที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในชื่อตัวเองไม่ได้ ทางที่ใช้กันคือ ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวและจดสิทธิการเช่าที่สำนักงานที่ดิน หรือถือกรรมสิทธิ์ตัวสิ่งปลูกสร้างแยกจากที่ดิน หรือให้คู่สมรสสัญชาติไทยถือ ซึ่งแต่ละทางมีผลทางกฎหมายต่างกันมาก
• การตั้งบริษัทไทยเพื่อถือที่ดินโดยที่ชาวต่างชาติเป็นผู้ควบคุมจริง มีความเสี่ยงถูกตรวจสอบว่าเป็นการถือแทน (นอมินี) ซึ่งผิดกฎหมาย

ก่อนตัดสินใจ ควรให้ทนายที่ทำคดีอสังหาริมทรัพย์ในไทยตรวจโครงสร้างการถือครองและร่างสัญญาให้ ค่าตรวจเอกสารถูกกว่าความเสียหายจากโครงสร้างที่ผิดมาก

คำถามที่คนซื้อบ้านเชียงใหม่ถามบ่อย

ซื้อบ้านเชียงใหม่ต้องมีเงินสดเท่าไหร่

นอกจากเงินดาวน์ตามที่ธนาคารกำหนด ควรเตรียมเงินสดสำหรับเงินจอง เงินทำสัญญา ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าประกัน และงบซ่อมแซมเบื้องต้น โดยทั่วไปควรกันไว้ 5–10% ของราคาบ้าน

ค่าโอนบ้านใครจ่าย

ไม่มีกฎหมายกำหนด ขึ้นกับที่ตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ที่พบบ่อยคือแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง ส่วนภาษีของผู้ขายผู้ขายรับไป

ตรวจโฉนดด้วยตัวเองได้ไหม

ได้ นำสำเนาโฉนดไปขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ควรทำก่อนวางเงินจองก้อนใหญ่

บ้านมือสองกู้ธนาคารได้เต็มราคาไหม

ธนาคารให้วงเงินตามราคาประเมินของธนาคารเอง ซึ่งมักต่ำกว่าราคาซื้อขาย ส่วนต่างต้องเตรียมเป็นเงินสด

ซื้อบ้านไว้ปล่อยเช่าในเชียงใหม่คุ้มไหม

ขึ้นกับทำเลและรูปแบบการเช่า การปล่อยเช่ารายวันมีข้อกฎหมายเรื่องโรงแรมและกฎของนิติบุคคลโครงการเข้ามาเกี่ยวข้อง ต้องเช็กทั้งสองอย่างก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังซื้อ

ซื้อที่ดินเปล่าแล้วค่อยปลูกบ้านประหยัดกว่าไหม

ประหยัดได้ถ้าคุมงานได้เอง แต่ต้องรวมค่าถมดิน ค่าขอมิเตอร์ ค่าแบบและขออนุญาตก่อสร้าง และงบสำรองกรณีงานบานปลายเข้าไปในการเปรียบเทียบด้วย

เอกสาร น.ส.3 ก ซื้อได้ไหม

ซื้อได้ในทางปฏิบัติ แต่เป็นสิทธิครอบครองไม่ใช่กรรมสิทธิ์ ธนาคารมักไม่รับจำนอง ขายต่อยากกว่า และมีความเสี่ยงเรื่องแนวเขต ควรปรึกษาทนายก่อนทุกครั้ง

สิ่งที่ควรทำต่อ

ทำลิสต์สามโซนที่สนใจ ขับรถไปจริงในเวลาเร่งด่วน แล้วค่อยนัดดูบ้านในโซนที่ยังผ่าน จากนั้นยื่นพรีแอปพรูฟคู่ขนานไป เพื่อให้ตอนเจอบ้านที่ถูกใจ ตัดสินใจได้เร็วกว่าคนอื่นในตลาดเดียวกัน

หากต้องการให้ช่วยคัดทรัพย์ตามงบและโซนที่ต้องการ หรือช่วยตรวจเอกสารก่อนวางเงินจอง ติดต่อ Chiangmai Home ได้ที่หน้าเว็บไซต์